Cap rate là gì
Tỉ suất vốn hóa
Khái niệm
Tỉ suất vốn hóa trong giờ đồng hồ Anh hotline là:Capitalization rate.
Bạn đang xem: Cap rate là gì
Tỉ suất vốn hóalà tỉ suất làm phản ánh quan hệ giữa thu nhập vận động thuần dự kiến đã có được trong 1 năm và quý hiếm của tài sản.
Các phương pháp tính
a) phương pháp so sánh
Phương pháp áp dụng cho gia sản cần thẩm định và đánh giá giá bằng cách so sánh, đúc rút từ đầy đủ tỉ suất vốn hóa của các tài sản tựa như trên thị trường.
Để áp dụng phương pháp này, đánh giá và thẩm định viên cần phải điều tra, khảo sát điều tra thông tin của ít nhất 03 gia sản so sánh trên thị trường, bao gồm:
Các thông tin về giá giao dịch, mục đích sử dụng, điều khoản tài chính, điều kiện thị trường tại thời khắc bán, điểm lưu ý của người mua, thu nhập hoạt động, ngân sách hoạt động, tỉ trọng thất thu vì chưng không thực hiện hết 100% công suất, xui xẻo ro thanh toán và các yếu tố liên quan khác.
Trong trường hợp những tài sản đối chiếu có những yếu tố khác biệt với gia sản thẩm định vị thì cần triển khai điều chỉnh những yếu tố khác biệt này.
Cách tính thu nhập chuyển động thuần, túi tiền hoạt động vận dụng với những tài sản đối chiếu phải thống duy nhất với phương pháp tính vận dụng với tài sản thẩm định. Giá giao dịch của gia tài so sánh phải phản ánh được điều kiện thị trường hiện tại cũng giống như điều kiện thị trường tương lai tương tự như như của tài sản thẩm định giá.
- cách 1: khẳng định tỉ suất vốn hóa trên các đại lý thu nhập vận động thuần cùng giá giao dịch của những tài sản so sánh.
Tỉ suất vốn hóa (R) = Thu nhập vận động thuần / giá bán bán
- cách 2: xác minh tỉ suất vốn hóa trên đại lý thu nhập hiệu quả của những tài sản so sánh và giá bán giao dịch của những tài sản so sánh.
Tỉ suất vốn hóa (R) = (1 - Tỉ lệ chi tiêu hoạt động) /Số nhân thu nhập hiệu quả
Trong đó:
Tỉ lệ ngân sách hoạt cồn = ngân sách chi tiêu hoạt đụng / Tổng thu nhập hiệu quả
Số nhân thu nhập kết quả = giá thành của gia sản so sánh / Tổng thu nhập hiệu quả của tài sản so sánh
Tổng thu nhập tác dụng = Tổng thu nhập tiềm năng - Thất thu do không sử dụng hết 100% công suất và do khủng hoảng thanh toán
Tỉ lệ chi tiêu hoạt động rất có thể xác định được trải qua khảo sát khảo sát các tài sản tựa như trên thị trường.
Thẩm định viên có thể xác định tỉ lệ chi phí hoạt hễ và số nhân thu nhập kết quả thông qua khảo sát ít độc nhất vô nhị 03 tài sản tựa như trên thị phần để tổng hợp, rút ra tỉ suất vốn hóa vận dụng cho gia sản thẩm định giá.
Xem thêm: Xây Dựng Môi Trường Văn Hóa Là Gì, Xây Dựng Môi Trường Văn Hóa Lành Mạnh
Phương pháp đối chiếu theo giải pháp 2 thường được áp dụng trong trường hợp không thu thập được những dữ liệu yêu mong như phương pháp tính trên, thẩm định viên rất có thể xác định tỉ suất vốn hóa dựa trên mối quan hệ tỉ lệ giữa tỉ lệ ngân sách hoạt động và số nhân thu nhập.
b) cách thức phân tích vốn vay - vốn sở hữu
Phương pháp địa thế căn cứ vào bình quân gia quyền của hệ khoản đầu tư hóa tiền vay Rmvà Tỉ suất vốn hóa vốn thiết lập Re, trong các số ấy quyền số là tỉ trọng vốn kêu gọi từ những nguồn khác nhau đầu tư vào tài sản.
Tỉ lệ vốn sở hữu, tỉ lệ vốn vay, kì hạn thanh toán, số kì thanh toán, lãi vay, sự kì vọng của nhà đầu tư chi tiêu từ khoản đầu tư, năng lực thu hồi vốn đầu tư chi tiêu và các yếu tố không giống liên quan.
R = M x Rm+ (1-M) x Re
R: tỉ suất vốn hóa
M: tỉ trọng % vốn vay trên tổng vốn đầu tư
(1-M): tỉ lệ % vốn sở hữu trên tổng vốn đầu tư
Rm: hệ số vốn hóa chi phí vay
Re: tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu
Trong đó:
Hệ khoản đầu tư hóa tiền vay Rmlà tỉ lệ thành phần khoản thanh toán giao dịch nợ thường niên (bao gồm cả vốn cùng lãi) bên trên vốn vay mượn gốc. Hệ số vốn hóa chi phí vay được tính bằng phương pháp nhân khoản thanh toán mỗi kì (bao gồm cả gốc và lãi) cùng với số kì phải giao dịch thanh toán trong năm và chia cho số tổng số chi phí vay gốc.
Tỉ suất vốn hóa vốn sở hữu Relà tỉ suất dùng làm vốn hóa thu nhập cá nhân từ vốn sở hữu. Tỉ suất vốn hóa vốn cài đặt Ređược tính bằng phương pháp chia lợi tức đầu tư vốn công ty sở hữu thường niên chia đến tổng số vốn sở hữu.
Cách xác minh tỉ suất vốn hóa vốn thiết lập thường được khẳng định thông qua điều tra khảo sát trên thị trường, so sánh thông tin của các tài sản so sánh.
c) phương pháp phân tích kỹ năng thanh toán nợ
Phương pháp phân tích tài năng thanh toán nợ xác minh tỉ suất vốn hóa địa thế căn cứ vào tỉ lệ thành phần % vốn vay trên tổng vốn đầu tư chi tiêu M, hệ số vốn liếng hóa chi phí vay Rmvà tỉ lệ kỹ năng hoàn trả nợ DCR.
Khả năng thanh toán của phòng đầu tư, điều kiện/điều khoản đến vay, tỉ lệ mang lại vay, kì hạn thanh toán, số kì thanh toán, lãi vay, thu nhập hoạt động thuần và những yếu tố khác liên quan.
Xem thêm: Unit 4 Lớp 9: Language Focus Unit 4 Lớp 9, Language Focus
Tỉ suất vốn hóa (R) = M x Rmx DCR
Trong đó:
DCR = Thu nhập vận động thuần / Khoản giao dịch nợ sản phẩm năm
Khoản thanh toán nợ hàng năm = Khoản thanh toán mỗi kì x Số kì phải thanh toán trong năm
Khoản thanh toán giao dịch mỗi kì bao hàm cả phần gốc và lãi đề xuất trả từng kì.
(Tài liệu tham khảo: Thông tư 126/2015/TT-BTC Tiêu chuẩn chỉnh thẩm định giá nước ta số 08, 09 và 10)
